Türkiye'de Gerçekten Konut Balonu Var Mı?

Bilindiği üzere 2008 global ekonomik buhranının başlangıç noktası Amerika konut sektöründeki fiyat balonuydu. Global kriz döneminden sonra, konut piyasasında balon olup olmadığına dair birtakım konut fiyat endeksi ölçümleri yaygınlaşmaya başladı. 2010 yılbaşı itibari ile de Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası tarafından konut fiyat endeksi ve hedonik konut fiyat endeksi ölçümlenmeye başladı. Bu yazıda, Türkiye'de konut piyasasında balon olup olmadığı incelenecektir.

Konut sektöründe balon olup olmadığının bu kadar merak edilmesinin sebebi ise inşaat sektörünün Türkiye’nin büyümesine hatrı sayılır bir katkı yapmasıdır. 2010 ile 2015 yıl aralığında inşaat ve ilişkili gayrimenkul faaliyeti sektörleri Gayri Safi Yurtiçi Hasıla’ya (GSYİH) ortalama %10,50 katkı yapmış olup; bu iki sektörün büyümeye katkısı tüm sektörler arasında 6. sırada yer almaktadır. Bu katkılara ek olarak inşaat sektörü; çimento, beton, boya, müteahhitlik, tuğla, havalandırma, beyaz eşya ve adı belirtilmeyen birçok sektöre katkıda bulunmaktadır. Ayrıca inşaat, emek yoğun bir sektör olup, belirtilen beş yıl boyunca istihdama ortalama % 7 katkı yapmıştır. Bu bilgilerin dışında, bankacılık sektöründeki kredilerin güncel durumda %20’sini konut kredileri oluşturmaktadır. Buradan, inşaat sektörünün ekonominin önemli lokomotiflerinden ve göstergelerinden biri olduğu ortaya çıkmaktadır.

 

 Not: İlgili grafikler TÜİK’den alınan veriler kullanarak oluşturulmuştur.

İncelemedeki kritik nokta, nominalden ziyade reel anlamda konut fiyatlarının ne kadar arttığını tespit etmektir. Klasik konut endeksinin (KFE) içindeki kalite artışı kaynaklı yükselişleri elemine etmek için hedonik konut fiyat endeksini (HKFE) kullanılmıştır. Çünkü, aynı semtte, manzarada ve katta yer alan eski ve yeni bir daire arasında ciddi fiyat farkları olabilmektedir. Ülkemizdeki eski konut stoğunun yüksek olması da göz önünde bulundurulduğunda, bu endeksi kullanmanın en ideal olduğu düşünülmektedir. Ayrıca, Merkez Bankası da reel hesaplamalarında HKFE’yi baz almaktadır. 

Reel artışın bulunması için, TÜFE aylık yüzdesel değişimler ile HKFE’deki aylık yüzdesel değişimler bileşiklendirdiğinde, 2010 yılı Ocak ayından 2016 yılı Ocak ayına kadar Türkiye genelinde konut fiyatlarının reel olarak % 15,11 arttığı görülmektedir. Nominal olarak, son 6 yılda konut fiyatlarının %102,32, enflasyonun ise %58,63 oranında arttığı görülmektedir. Buradan, kalite ve enflasyon faktörlerinin konut fiyatlarında balon olduğuna dair yanıltıcı olduğu görülmektedir. Aşağıdaki tabloda da inceleme metoduna ilişkin detay verilmektedir. Ayrıca, Amerika’da reel konut fiyatlarının 2000 ile 2006 (tepe noktası) yılları arasında %80 civarında arttığı ve ülkemizde buna benzer bir durum olmadığı görülmektedir.

 

Yukarıdaki incelemelere ek olarak, ülke genelinde konut balonu olup olmadığına dair konut satışları (talep) ile yapı kullanım izinlerindeki (arz) değişim 6 yıl boyunca incelendiğinde, arz ve talep değişimlerinin makul olduğu görülmektedir. Ayrıca, incelemede satış adedinden ziyade yüzdesel değişimlerin dikkate alınmasının nedeni, yapı kullanım izinleri verisinin bitmemiş konutları da içermesidir.

İstanbul özelinde ise son 6 yılda konut fiyatlarının reel olarak % 50,67 oranında arttığı tespit edilmiştir. Nominal olarak incelediğinde konut fiyatlarının % 154, enflasyonun ise % 57,97 arttığını görülmektedir. Buradan, İstanbul için de kalite ve enflasyon faktörlerinin balon olabileceğine dair yanıltıcı olduğu görülmektedir. Ayrıca, İstanbul için konut fiyatını enflasyondan arındırma işleminde Türkiye yerine İstanbul’un aylık TÜFE değişim verisi kullanılmıştır. Yukarıdaki tabloda inceleme metodu detayına yer verilmektedir. 
 

Not: İlgili grafikler TÜİK’den alınan veriler kullanarak oluşturulmuştur. 

İstanbul’da reel artışın görece daha yüksek olmasının en önemli sebeplerinden birinin demografik olduğu düşünülmektedir. İstanbul’un 2010 ile 2015 arasında nüfus artışı 1.401.749 kişiye, oransal olarak da % 10,58’e tekabül etmektedir. İstanbul’da iş olanaklarının fazla olmasının, şehrin daha kaliteli eğitim imkanına sahip olmasının ve tarımdaki nüfusun kentlere geçişinin İstanbul’da nüfus artışına neden olduğu  düşünülmektedir.

İstanbul’da yapımı devam eden Yavuz Sultan Selim Köprüsü, 3. Havalimanı, metro yatırımları  gibi mega projelerin, bulunduğu çevreye yüksek rant sağlamasının da konut fiyatlarını ciddi anlamda pozitif etkilediği görülmektedir. Örneğin, 3. Havalimanı’na yakın olan Göktürk veya 3. Köprü’nün geçtiği Zekeriyaköy’de mega proje ilanlarından günümüze arsa fiyatlarının 5 kata kadar artabildiği görülmektedir. 

Ayrıca, 2012 yılı Mayıs itibari ile yabancılara konut satışını sağlayan Mütekabiliyet Yasası ile Türkiye’ye, özellikle istikrar olmayan Ortadoğu ülkelerinden yükselen trendde bir talep artışı görülmektedir. İstanbul ise bu talepte başı çeken şehirlerden birisidir. Buradan hareketle, İstanbul’a gelen Arap kökenli konut alıcılarının lüks konutları blok olarak satın almalarının İstanbul’daki konut fiyat artışını hızlandırdığı düşünülmektedir.

  

Not: İlgili grafikler TUİK’den alınan veriler kullanılarak oluşturulmuştur.     
                                    .                                               

Bunun dışında, hane halkının konutu yatırım aracı olarak görmesi de fiyatları reel olarak yukarı çekmektedir. Örneğin, ülkemizde konut satışlarının diğer ülkelerin aksine, yaklaşık % 30’u ipotekli konut satışı olarak yapılmaktadır. Bu bağlamda ülke GSYİH’nın %25’den fazlasının (2011’de %27,2) İstanbul tarafından oluştuğu da düşünüldüğünde, yüksek sermayeli İstanbul’da konut alımlarının fazla olduğu ve bunun hane halkı tarafından yatırım olarak değerlendirildiği düşünülmektedir.

Yukarıdaki bilgilere ek olarak, 2010 ile 2015 yılları arasında bina inşaa maliyet endeksinin de %45,95 oranında arttığı görülmektedir. Özetlemek gerekirse, güncel durumda Türkiye genelinde ve İstanbul bazında reel anlamda bir balon olmadığı düşünülmektedir.